Арендодатель потребовал от жилищно-строительного кооператива выплатить задолженность по договору аренды, неустойку и расторжение договора. 

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Признав доказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суды расторгли договор аренды. 

Кассационная судебная инстанция отменила эти судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав: договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования имущества в соответствии с условиями договора лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки. 

Суд указал, что согласно п. 2, 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами. В суде ответчик заявлял, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую арендатор не отвечает. Имело место прекращение инвестиционного проекта в связи с протестами жителей, принятием решения о прекращении строительства жилого дома, что освобождает кооператив от обязанности вносить арендную плату в спорный период. К строительству многоквартирного жилого дома кооператив так и не приступил. Уполномоченные органы сообщили о невозможности ведения строительных работ на данной территории.  Альтернативный участок для строительства предоставлен не был. Кроме того, основной вид разрешённого использования земельного участка был изменён на «для размещения береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, велодорожек, малых архитектурных форм», что не допускало строительство многоквартирного жилого дома. 

С учётом приведённых норм права, отметил кассационный суд, принятие уполномоченными органами государственной власти решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала строительства многоквартирного дома исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы.

На новом слушании дела в иске было отказано.