В каких случаях договор аренды продлевается автоматически?
Отвечая на вопрос, юрисконсульт Надежда Назарова отметила п. 2 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор автоматически считается возобновлённым на неопределённый срок.
При этом, говорит Назарова, арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несёт перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества. В судебных спорах суды  признают такие договоры прекратившими своё действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая пени, штрафы и неустойки.
В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают при следующих условиях: если в тексте договора установлен срок его действия; при наличии в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора; когда в договоре имеются условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия.
От договора, возобновлённого на неопределённый срок, отмечает юрисконсульт, арендодатели могут отказаться, известив об этом за месяц. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлён на неопределённый срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан оплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества. Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан оплачивать только арендную плату. Причём в изначально оговорённом размере.
На практике, замечает юрисконсульт, существует и обратная ситуация, когда арендаторам пытаются навязать продление арендных правоотношений при прекращении использования арендованного имущества. Основанием для подобного продления договора и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы должны оформляться в обязательном порядке после прекращения срока договоров. Причём, отмечает Назарова, многие суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендатора плату за неиспользуемое по сути имущество. По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требует соответствующее условие договора, то арендованная вещь остаётся в распоряжении арендатора.
Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату. Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата имущества по акту приёма-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы. Не свидетельствует отсутствие этого акта и о возобновлении договора аренды на неопределённый срок. Дело в том, отмечает Назарова, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не из факта составления акта приёма-передачи. Стороны могут и не составлять данные акты письменно, а попросту вернуть имущество арендодателю по устной договорённости.
Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Много споров возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков, отмечает юрисконсульт. Это связано с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах. Данное правило действует с 1 марта 2015 г., и многие суды отказывают арендатором в автоматическом продлении договоров аренды, заключённых до указанной даты, по правилам статьи 621 ГК РФ. И выходит, что добросовестный арендатор вынужден участвовать в торгах для перезаключения арендных договоров и лишается земельного участка, которым пользовался не один десяток лет.
Верховный суд Российской Федерации указал, что до 1 марта 2015 г. законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределённый срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. Договор может быть возобновлён на неопределённый срок, если был заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ). Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.