Какие условия договора долевого строительства могут нарушать права потребителей?
Этот вопрос стал предметом судебного разбирательства по иску строительной компании к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, которая, по мнению истцов, неправомерно привлекла ООО к административной ответственности, обязав устранить причины и условия ряда нарушений, для чего необходимо было изменить несколько пунктов в заключённых с дольщиками строительных договорах.
По мнению административного органа, к таким условиям, ущемляющим права потребителей, относился пункт №6, согласно которому гарантийный срок для объекта, за исключением технологического инженерного оборудования, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Неприемлемым посчитали и пункт №7, в котором указано, что если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для использования по назначению, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения этих недостатков в разумный срок.
По данным фактам было вынесено постановление о привлечении строительной компании к административной ответственности за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей.
Не согласившись с таким решением, строительная компания обратилась в суд и просила признать вынесенные по делу постановления административного органа незаконными и отменить их. Две судебные инстанции удовлетворили исковые требования застройщика. Административный орган обратился с жалобой в кассационную судебную инстанции с просьбой об их отмене и принятии нового судебного акта, отказав в удовлетворении иска застройщика.
Изучив материалы дела, кассационный суд констатировал, что, являясь застройщиком многоквартирных домов, общество заключило с физическими лицами договор участия в долевом строительстве. Установив, что в документы были включены условия, ущемляющие права потребителя, административный орган вынес постановление о привлечении общества к административной ответственности с назначением наказания в виде предупреждения по каждому постановлению. Также ООО были выданы представления об устранении причин и условий, способствующих правонарушению, указав на два пункта договоров, ущемляющих законные права дольщиков.
Удовлетворяя требования застройщика, суды двух инстанций исходили из ст. 4 закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Суды посчитали, что законодателем отдан приоритет специальным нормам, регулирующим отношения в области долевого строительства, а нормы закона о защите прав потребителей применяются только в том случае, если в какой-либо части правоотношения сторон по договору участия не урегулированы. Указывалась ст. 7 закона о долевом строительстве, которой оговорено, что гарантийный срок для объекта устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику.
Согласно ч. 2 ст. 7 этого закона, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий договора с ухудшением качества или недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного изменения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. На основании этих положений суды пришли к выводу, что они носит диспозитивный характер, то есть стороны вправе свободно и самостоятельно распоряжаться своими правами и применять иные условия при обнаружении недостатков, а также иной порядок исчисления гарантийного срока, что не нарушает права потребителя.
Между тем кассационная судебная инстанция признала эти выводы неправомерными. В решении президиума ВС КБР указывалось, что условия пункта об исчислении гарантийного срока с момента сдачи дома в эксплуатацию фактически уменьшают гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право объявлять застройщику требование в связи с ненадлежащим качеством объекта, а именно – со дня ввода его в эксплуатацию до дня его передачи дольщику. А условия пункта №7 предусматривают единственный способ восстановления нарушенных прав потребителей, что также ограничивает права участника долевого строительства.
Кассационная судебная инстанция указывала, что диспозитивный характер положений частей 2 и 5 ст. 7 закона о долевом строительстве, допускающих иные условия действий сторон при плохом качестве объекта, ограничен законом о защите прав потребителей, который гарантирует потребителям определённый объём их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению прав дольщика.
Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, указывал президиум ВС КБР, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве. В достижении этой цели может применяться больший объём прав, чем предусмотрено законодательством для улучшения, а не ухудшения положения потребителя.
Обжалуемые судебные акты были отменены, на новом слушании дела в иске строительной компании было отказано.