Хотим купить дачный участок с домом. С какими скрытыми трудностями можно столкнуться?
Старший прокурор отдела по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры КБР Ирина Маденова заметила, что первым делом при покупке дачи или любой другой недвижимости нужно проверить документы. В подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой – заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако, говорит прокурор, проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности. У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (договор купли-продажи или документы на наследство). Документов всегда должно быть два: на землю, подтверждающий право собственности, и на дом, если оформлены дом и земля. Крайне важна, отмечает Маденова, справка об отсутствии долгов по взносам, если участок входит в дачный кооператив. Если менялась категория участка или вид разрешённого использования, то нужны соответствующие документы.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам в дачный кооператив, на территории которого расположен дачный дом. Руководство дачного кооператива может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг уже с него. Например, могут возникнуть сложности с подключением газа, электричества к общим коммуникациям, с доступом на общую территорию. Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, советует Маденова, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством кооператива.
Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи нужно будет производить. Кроме того, нужно учитывать ежегодный взнос на общее благоустройство территории, которая содержится на деньги дачников.
По словам прокурора, проверять нужно не только документы на дачу, но и самого продавца, выясняя, есть ли у него долги, ведутся ли в его отношении судебные разбирательства. Наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом. Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает Маденова. Теоретически можно оспорить сделку, совершённую за три года до банкротства продавца. Чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем этот риск выше, говорит прокурор. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли уже вынесенного решения суда и возбуждены ли исполнительные производства на крупные суммы. Эту информацию можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбуждённые исполнительные производства – на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Если покупаемые объекты, предупреждает прокурор, находятся в общей совместной собственности, то надо проверить и супруга, даже если право зарегистрировано только на имя одного из них.