Решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы.
Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.
К такому решению пришёл Верховный суд РФ, рассмотревший дело индивидуальных предпринимателей и ряда обществ, являвшихся собственниками земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (нежилых помещений).
Из материалов дела следовало - постановлением администрации муниципального образования принято решение об изъятии принадлежащих заявителям земельных участках путём их выкупа в установленном законом порядке за счёт средств компании, с которой администрацией заключён договор о развитии застроенной территории в целях реализации муниципальной адресной программы.
Ссылаясь на то, что данное постановление администрации противоречит нормам действующего законодательства, истцы обратились в суд с заявлением о признании его недействительным.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьёй 49 Земельного кодекса РФ, ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ и исходил из того, что постановление администрации принято в пределах её полномочий и при наличии правовых оснований для изъятия земельных участков для муниципальных нужд в рамках реализации муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории. Апелляция и кассация поддержали эти выводы и их правовое обоснование.
Судебная коллегия Верховного суда РФ отменила вынесенные акты судов нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.
В силу статей 235, 279 Гражданского кодекса РФ допускается принудительное изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд путём его выкупа. При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно-полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, отмечал ВС РФ, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества.
В данном споре, аргументировал Верховный суд РФ, в качестве обстоятельства, указывающего на наличие публичных нужд, требующих изъятия земельных участков у заявителей, суды признали сам факт принятия администрацией постановления о развитии застроенной территории и заключение с компанией договора о развитии застроенной территории.
Между тем, указывал ВС РФ, из норм Градостроительного кодекса РФ, с учётом положений статьи 35 Конституции РФ, статей 235, 279 ГК РФ и статьи 49 Земельного кодекса РФ не вытекает, что эти обстоятельства влекут безусловное принудительное изъятие имущества, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд.
По смыслу статьи 46.1 ГК РФ само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
Судами не установлено, отмечалось в решении ВС РФ, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории изымаемых земельных участков. Суды не проверили и не опровергли довод заявителя о том, что на земельном участке, находящемся в собственности индивидуального предпринимателя, на котором имеется принадлежащий ему объект недвижимости, предполагается размещение другого административного здания, которое по окончании строительства должно перейти в собственность компании, являющейся застройщиком данной территории, то есть также станет частной собственностью.
Таким образом, резюмировал ВС РФ, суды, не установив наличие правовых оснований для изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, имеющийся при этом публичный интерес, а также соразмерность вмешательства муниципальных органов в частные интересы для достижения публичных целей, не обеспечили тем самым необходимый баланс интересов и нарушили имущественные права, гарантированные статьёй 35 Конституции Российской Федерации, что привело к неправильному разрешению дела.
На новом слушании данного дела исковые требования заявителей о признании постановления местной администрации об изъятии их земельных участков для муниципальных нужд недействительным были удовлетворены.