Как проводится капитальный ремонт за границей

Метры «за бугром»
В России региональные власти составляют программы капитального ремонта на 30 лет. В программе участвуют все многоквартирные дома в субъекте РФ, за исключением аварийных домов и домов с высоким уровнем износа, которые нужно не ремонтировать, а сносить. Для каждого дома прописывается, что именно и в какой период должно быть отремонтировано. Программы актуализируются каждый год.
Кроме того, регион устанавливает минимальный взнос, который граждане должны ежемесячно платить для формирования фонда капитального ремонта, а также предельные расценки по видам ремонтных работ — например, сколько может стоить ремонт метра крыши и так далее. Сегодня очевидно, что несмотря на все сложности процесс пошёл.
В большинстве европейских стран собственники многоквартирного дома обязаны создать свой фонд капитального ремонта. Они могут копить, а могут собрать нужную сумму перед ремонтом непосредственно. Главное, чтобы работы по капремонту были профинансированы.
А как проводится капитальный ремонт в других странах?
В странах Европы вопросами капремонта занимаются только собственники жилья. Ежемесячный взнос на капремонт составляет от 10 до 100 евро.
Пока россияне раздумывают, платить или нет новые сборы на капремонт, а также пишут петиции за отмену этого платежа, европейцы уже много лет успешно пользуются своим правом самостоятельно заботиться о состоянии домов. И даже получают от этого выгоду.
 
Утром стены, вечером деньги
В соседней Украине, по данным Министерства регионального развития страны, в капитальном ремонте нуждаются
75 процентов многоэтажек. Особенно болезненный вопрос связан с эффективностью теплоснабжения. Действующий Жилищный кодекс был принят в 1983 году, тогда ещё в Украинской ССР. И чёткого порядка финансирования капремонта в Украине до сих пор нет. В середине октября 2015 года в Верховной Раде зарегистрирован законопроект, касающийся финансирования капремонта, но только в тех домах, которые принадлежат объединениям совладельцев (ОСМД). Сейчас такие объединения созданы только в одной трети украинских многоэтажек. И украинские власти ищут способы мотивировать собственников на их создание уже не первое десятилетие.
Согласно документу общее имущество дома члены ОСМД могут получить только после проведения первого капремонта, или они могут согласиться принимать дом как есть, но при условии, что его всё-таки обновят потом. То есть, если у жилищных служб (ЖЭУ) нет средств на ремонт, жильцам, которые хотят создать ОСМД, придётся закрыть на это глаза и ремонтировать дом за свой счёт либо же отказаться от идеи создания ОСМД. Однако после его создания жильцы получают возможность разделить затраты на капремонт с государством. Например, компенсацию до 40 процентов от стоимости работ и материалов, если они привели к улучшению энергоэффективности дома. Ответственность за составление смет, поиск подрядчиков и контроль над ремонтными работами в Украине, как и в России, лежит на собственниках жилья.
Ещё у домов с ОСМД есть возможность использовать дом для получения дохода. Так, например, сдача нежилых помещений в аренду или размещение рекламных баннеров на фасаде могут окупить ремонтные работы.
Смета на миллион «зайчиков»
Белорусские граждане обязаны производить отчисления на капремонт по тарифам, которые установлены совмином. Сейчас тариф равен 600 белорусским рублям (на русские деньги — 2,3 рубля) за один квадратный метр общей жилой площади. Этот налог платят все собственники без исключения. И он не зависит от степени износа и возраста многоквартирного дома. Деньги хранятся на спецсчёте ответственной за дом организации (ЖРЭО, ТС и т.д.), которая самостоятельно решает, на ремонт какого дома их потратить. И накопления средств не происходит — то есть если вы продаёте квартиру, компенсации вы не получите. Кстати, в российской системе это также не предусмотрено.
По жилищному законодательству Белоруссии капремонт должен проводиться не реже чем раз в 40 лет. По оценке министерства жилищного коммунального хозяйства, чтобы за это время накопить на капремонт многоэтажки, нужно каждый месяц перечислять примерно по 3,6 тыс. рублей за 1 кв. метр, а не 600, как сейчас.
Несколько лет назад правительство Белоруссии предлагало сделать капитальный ремонт всего старого фонда и затем передать дома в полное управление собственникам, чтобы дальше уже они заботились о недвижимости самостоятельно. Но проект не приняли. Платят на век вперёд.
В большинстве стран Европы вопросами капремонта занимаются только собственники жилья. Они поручают обслуживание домов управляющим компаниям — частным фирмам с опытом и соответствующими компетенциями. Жильцы общим собранием (в разных странах кворумом может считаться от 50 до 100 процентов явки собственников) проводят тендер, чтобы выбрать оптимальное соотношение цены и качества услуг, и платят компании за заботу о своём доме от 10 до 100 евро в месяц.
 
Расходы пополам
В Литве решение о проведении кап-ремонта принимают союзы жильцов, а расходы государство и собственники делят пополам. Чаще всего собственники берут на капремонт целевой кредит на 10–15 лет с низкой процентной ставкой. Важный фактор в принятии решения о капитальном ремонте — экономия ресурсов. Так, жильцы компенсируют свои расходы на капремонт последующим снижением затрат на текущие платежи, например, за отопление или электричество. Управляющие компании в свою очередь организуют сбор средств на капремонт на специальном счёте в банке или берут кредит. Стоимость определяется в каждом конкретном случае – в зависимости от состояния дома, климатических условий и, конечно, пожеланий жильцов: капремонт делают по необходимости, а не по плану. Дом стараются не доводить до состояния ветхости и предпочитают регулярно модернизировать ту или иную систему понемногу.
 
Что им стоит дом построить
В Великобритании земля, на которой построены многоквартирные дома, чаще всего принадлежит членам королевской семьи. Британцы берут квартиры в аренду на несколько десятков, а то и сразу сотню лет у лендлордов. При этом чем старше дом, тем короче срок аренды и ниже цена квартиры. По истечении срока аренды собственник может решить снести дом и построить новый, а жилец – арендовать другую квартиру. Эта система называется «лизгольд», и она сформировалась в Британии и Уэльсе несколько сотен лет назад. Капитальным ремонтом по закону в Великобритании считаются только те работы, которые добавили то, чего раньше не было: например, дополнительный туалет или окно. Но модернизация устаревающей недвижимости также проводится регулярно, а не раз в 100 лет. Управляющую компанию, как правило, девелопер выбирает ещё при строительстве. Жильцы могут поменять её, если недовольны качеством услуг. В этом случае проводится тендер. По данным агентства «Halifax», за 2013 год британцы в среднем заплатили 716 фунтов стерлингов за содержание и ремонт домов. Отдельного пункта про капремонт в британских платёжках нет. По нынешнему курсу это больше 6 тысяч рублей в месяц. При этом, для примера, средний годовой счёт за электричество составил 1727 фунтов, а ежемесячный платёж по ипотеке – 3571 фунт стерлингов.
 
Немецкое качество и испанские цены
В Германии ежемесячные взносы на капремонт составляют примерно
40 евроцентов за 1 кв. метр ремонта
(31 рубль). И так же, как в России, при продаже квартиры накопленные на ремонт деньги переходят следующим жильцам. Функции управляющей компании здесь часто выполняют сами жильцы. По немецкому законодательству для принятия решений по капремонту или другим вопросам достаточно собрать три четверти собственников. При этом выбора, платить или не платить взносы, у европейцев нет. Президент инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт рассказала об одном российском покупателе, который приобрёл квартиру в Берлине и полгода не оплачивал услуги ЖКХ. «Его выселили через суд, и квартиру в Берлине выставили на продажу мгновенно», – рассказала она. Квартиру продадут с торгов, и бывший собственник получит компенсацию с вычетом процентов, штрафов и стоимости неоплаченных коммунальных услуг. «Это при том, что квартиру продадут, скорее всего, по низкой цене», – добавила Жарова-Райт.
Иногда покупатели недвижимости специально выбирают квартиру в ветхом доме, чтобы отремонтировать его и потом продать недвижимость в два-три раза дороже. Этот способ инвестирования требует дополнительных затрат после покупки и содержит определённые риски: не каждый инвестор может адекватно оценить потенциальный размер вложений в ремонт, а затем найти компанию-подрядчика и проконтролировать её работу. На этот случай власти некоторых стран ввели специальный налог. Например, в Испании, помимо цены самого капремонта, собственники платят государству около 500 евро за лицензию на право его проведения. В целом цены на ремонт в Испании считаются одними из самых низких в Европе. Например, замена труб обойдётся примерно в
3,5 тысяч евро, а ремонт фасада –
10–20 тысяч евро. В год за капремонт испанцы платят примерно 2 тысячи евро. В пересчёте на российские деньги больше
12 тысяч рублей в месяц.
 
По вопросам деятельности регионального оператора капитального ремонта многоквартирных домов КБР и реструктуризации задолженности по взносам за капремонт (рассрочка платежа) собственники могут обращаться по адресу:  г. Нальчик, ул. Лермонтова, 22, 3-й этаж, телефон бесплатной «горячей линии» 8-800-700-64-12 по будням с 9 до 18 часов.  Также на сайте www.kapremontkbr.ru в рубрике «Вопросы-ответы» можно задать интересующий вопрос или, отправив письмо на regoperator.07@mail.ru,  получить ответ в электронном виде.
Подготовила Марина БИДЕНКО
Поделиться:

Свежие номера газет КБП


17.11.2017
16.11.2017
15.11.2017
14.11.2017